宋朝为什么要叫停“不动产登记”？（第2/3页）

变法派干将之一、御史中丞邓绾也上书反对“手实法”，称吕惠卿这么蛮干，“徒使嚣讼者趋赏报怨而公相告讦，畏怯者守死忍饿而不敢为生，其为法未善可知矣”。

总之，这些宋朝士大夫认为，一项立法若具有激发人性之恶的负面效应，则是恶法无疑。“手实法”尽管可以纠正民众隐匿财产之弊，但鼓励告密，必会败坏人心，破坏公序良俗，即使国家能多收些税金，也是得不偿失。而事实证明，他们的担忧并非没有道理，在推行“手实法”的地方，果然出现官吏扰民、奸人告讦之风。

但是，如果宋朝廷不“许人纠告”，则又无法及时发现民众隐瞒财产的行为，进而只能眼睁睁看着一部分居民逃税漏税。在当时来说，这是技术上的两难，就看政府如何取舍了，是以多征收若干税为重，还是以维护社会良俗为重。

宋神宗最终选择了后者——在朝野上下强烈反对“手实法”的舆论中，熙宁八年（1075年）十月，神宗皇帝罢去吕惠卿参知政事之职，并下诏：“闻东南推行手实簿法，公私烦扰，其速令权罢。”吕惠卿推动的全民“不动产登记”制，大约只维持了一年时间，便被朝廷叫停。这也意味着宋朝廷宁愿容忍治下的民众隐匿财产、逃避赋税。

另一项“不动产登记”

吕惠卿的“手实法”是一项积极的“不动产登记”制：要求全国每一户都必须向官府申报财产，登记造册。如前所述，这一“不动产登记”制最后被叫停了。不过宋朝还有另外一项相对消极的“不动产登记”制，却一直坚持了下来，那就是田宅产权流转过程中的登记制。

宋代是一个允许土地与房屋产权自由交易的时代，田宅的换手率非常频繁，以至有“贫富无定势，田宅无定主”之说。而交易时所订立的契书，便是田宅产权的凭证，也是具有法律效力的文书，一旦发生产权纠纷，闹上法庭，法官通常都是按照契书作出仲裁，“交易有争，官府定夺，止凭契约”。

宋初，田宅契书并无标准化的格式，全由交易双方随意书写，因此，难免出现大量不规范、不明晰的田契、房契，频频引发产权纠纷。针对这一情况，太平兴国七年（982），开封府的司录参军事（法官）赵孚向朝廷提了一个建议：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院，集庄宅行人觽定割移、典卖文契各一本，立为榜样，违者论如法。”即建议官府知会各地的房地产交易中介（庄宅行人），订立田宅交易的格式合同，作为标准的交易契约文本。宋太宗采纳了赵孚的建议，在田宅交易中推行标准化合同。

但是，田宅交易普遍采用标准化合同之后，还是会出现产权争议与法律纠纷，因为当时的标准化合同为一式两份，年深日久，有些人难免会不慎遗失了契书，又有些贪婪的人会故意隐没契约，或者干脆伪造契约，妄告他人侵占田宅。于是在宋真宗乾兴元年（1022年），开封府又向朝廷提建议：“今请晓示人户，应典卖倚当庄宅田土，并立合同契四本：一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县。”朝廷批准了开封府的提议。自此，宋朝的田宅交易契约必须一式四份，交易双方各执一份，另一份留在商税院，作为缴纳田宅交易税的凭证，还有一份上交县府，由县府登记造册存档。

这份由县政府造册存档的田宅交易契书，叫作“砧基簿”，相当于不动产登记档案。今后交易双方若发生产权纠纷，法庭只要调来“砧基簿”，便可判断争议产权的归属。契书很容易伪造，“砧基簿”保存在政府的档案室中，要造假就非常困难——除非你将政府买通，配合你造假。并不是说这完全不可能，但伪造的成本无疑非常大，大到没必要造假。

宋朝之所以坚持在田宅交易中推广“砧基簿”，固然有保障征收到交易税的考虑——按宋朝法制，所有的田宅交易都必须完税，税率为“每千输四十”，即4%；完税之后，由官方在契书上加盖红印，称为“赤契”。只有赤契才具有法律效力，民间为避税而私自订立的田宅交易契约，叫作“白契”，白契是不受法律保护的。显然，只有完税后的赤契，才能够录入“砧基簿”。不过，我们也得承认，宋朝推行“砧基簿”的主要目的，还是为了保护基于合法交易的田宅产权，防止不法之徒伪造契书侵占他人田宅。

相比之吕惠卿的“手实法”，“砧基簿”显然比较消极，很大程度上只能依赖民间田宅交易者的自愿——也就是说，如果交易者出于避税考虑，宁愿签订白契，政府一般是没有办法的。尽管官府也在想办法打击白契，但只要交易者不企图在出现产权纠纷时寻求法律仲裁，官府便无法确知他们的交易是违规的。今天的“小产权房”之所以能够进行私下的交易，个中道理也一样。